Há uma semana recebi uma carta da AcreTrader sobre uma das fazendas em que investimos.
(é o Rancho Center River Almond no condado de San Joaquin, CA)
Os custos subiam, as receitas diminuíam e eles ficariam sem dinheiro.
- Inflação de custos: Os custos dos insumos agrícolas (fertilizantes, combustível, mão de obra) dispararam, excedendo as projeções de custos iniciais modeladas em 50-100%. As regulamentações da Califórnia amplificam ainda mais estas pressões sobre os custos.
- Aumento da taxa de juros: Os custos de empréstimos triplicaram, impactando significativamente o fluxo de caixa e levantando preocupações sobre a lucratividade da empresa no longo prazo.
- Queda do preço das amêndoas: As vendas recentes de amêndoas caíram 40% abaixo dos nossos preços-alvo de venda modelados, impactando nossa receita projetada, a avaliação do projeto e a lucratividade de curto prazo dos pomares de amêndoas.
Period hora de decidir se os acionistas queriam vender a propriedade ou investir mais dinheiro para financiar o negócio até que as coisas melhorassem.
No e-mail, eles pediam uma votação para decidir o que fazer a seguir.
☝️ Só um esclarecimento, tecnicamente a fazenda não faliu. É apenas uma perda de dinheiro e um ponto de decisão em que os acionistas têm que decidir o que fazer a seguir. Se as coisas estivessem indo bem e alguém se oferecesse para comprar a fazenda, provavelmente estaríamos passando por um processo semelhante. De certa forma, esta é uma visão do que acontece em um ponto de decisão para uma fazenda no AcreTrader.
Em qualquer empreendimento imobiliário, seja um terreno agrícola ou um prédio de apartamentos, aumentar os custos é sempre um risco. Se você tiver uma receita que exceda esses custos, margens menores serão suficientes por um tempo.
Quando a receita cai e os custos aumentam, você tem uma convergência desagradável onde é mais difícil cumprir o pagamento do aluguel.
Neste caso, havia duas opções – vender o imóvel ou iniciar uma chamada de capital onde os investidores investissem mais dinheiro. Se você vender o imóvel, eles estimam que você recuperará de 60 a 90% do valor. Não é ótimo, mas não é trágico.
Com uma chamada de capital, a ideia é que você dê dinheiro suficiente para sobreviver aos desafios. Ou as taxas e os custos caem ou os preços das amêndoas sobem.
As atualizações sugeriram uma falha?
Não li as atualizações semestrais com muita atenção. As atualizações também foram bastante breves, apenas uma ou duas páginas, com dados financeiros limitados. Dito isto, mesmo que fossem detalhados, eu provavelmente não iria lê-los com atenção.
O investimento é ilíquido, relativamente pequeno e eu não tive nenhuma palavra a dizer (ou experiência) em operações. Não havia muito que eu pudesse fazer! Eu os leio para me divertir e não com um olhar financeiro aguçado.
Este é o risco com investimentos onde você é um sócio limitado. Você não tem voz.
Quando recebi a notícia de que as coisas estavam indo mal, eu não sabia. Então, decidi voltar e ler as atualizações. Disseram que os custos dos insumos estavam subindo, mas todos sabiam disso. A inflação tem sido significativa nos últimos anos.
Eles mencionaram que os custos dos empréstimos também estavam subindo, o que todos sabemos porque as taxas de juros subiram.
As atualizações deram uma ideia dos riscos, mas talvez não da gravidade.
Mas, novamente… não há nada que eu possa fazer. Não sou agricultor e sou sócio comanditário.
Não culpo o AcreTrader ou o operador pelos relatórios, não tenho certeza se havia muito mais a dizer sobre isso.
O que podemos fazer a seguir? Venda, venda, venda!
Votei para vender e recuperar o máximo que pudermos porque não vejo os preços caindo tão cedo e as taxas de juros também não vão cair tão rapidamente. Acredito que esses desafios persistirão por pelo menos mais um ano.
Não tenho uma grande participação na fazenda, então não tenho certeza do que significa meu voto.
A chamada de capital que eles esperam é de US$ 2,1 milhões, após um aumento de capital inicial de US$ 2,8 milhões. A propriedade foi vendida por cerca de US$ 7 milhões, então não sei se a chamada de capital de US$ 2,1 milhões foi para todos os acionistas ou apenas para alguns através da AcreTrader.
De qualquer forma, é suposto ajudá-los a durar até 2026… mas não pretendo duplicar o meu investimento em terras agrícolas (ou +40% se for em todos os 7 milhões de dólares).
Investi em três fazendas no AcreTrader e, infelizmente, esta é a única propriedade que não fez nenhuma distribuição. Seja qual for a perda que assumimos, é o que é, mas não acho que investir mais, dada a situação atual, faça muito sentido.
Votei para vender e…
AcreTrader vendeu a fazenda em uma semana!
Em uma das ações mais rápidas que já vi, a AcreTrader vendeu a fazenda em uma semana.
Votei em 13 de março; Recebi um e-mail sobre a venda hoje, 20 de março.
Embora eu suspeite que isso já estava em andamento há algum tempo, precisando apenas do voto positivo para consumá-lo, o fato de ter vendido isso rapidamente me disse duas coisas:
- As coisas estavam terríveis. Outros investidores sentiram o mesmo que eu.
- A AcreTrader e seus parceiros não ficam parados esperando que as coisas aconteçam. Eles não estavam esperando a votação para começar a comprar. É assim que eu gostaria que as coisas acontecessem.
No last, venderam-no a um agricultor native e a venda está prevista para ser concluída dentro de cerca de um mês. A quinta foi vendida por mais do que o investimento, mas depois da dívida, dos juros e dos custos de venda, os investidores sairão com 43% do valor com que começaram. Um investimento de US$ 2,8 milhões se transformou em US$ 1,202 milhão.
Houve muitos fatores negativos, incluindo um produtor de amêndoas próximo que faliu e foi vendido ao mesmo tempo… apenas azar. No e-mail inicial, eles esperavam recuperar 60-90%. Então acontece às vezes!
Pelo menos isso pode compensar os ganhos do mercado de ações! 😆
(quem estou enganando… isso não vai acontecer, eu nunca vendo minhas ações!)
Este será o primeiro imóvel que terá alguma atividade de venda em nosso portfólio AcreTrader. Embora eu adorasse que tivesse sido um resultado positivo, isso é muito melhor do que uma perda complete.
Ainda gosto da plataforma e da classe de ativos (as outras duas fazendas ficam em Louisiana e Illinois, nenhuma das quais lida com amêndoas), mas este é um bom lembrete de que nem todo investimento dá certo.
Se você está curioso para saber como é usar o AcreTrader, nosso Revisão do AcreTrader entra em mais detalhes na plataforma.