Num contexto de erosão da confiança do mercado e de um crescente excedente de shares de habitação, Pequim reafirmou a sua dedicação à revitalização do seu vacilante sector imobiliário. Uma reunião essential do Politburo recentemente delineou novas estratégias destinadas a reduzir o excesso de oferta de casas existentes e a promover novos empreendimentos habitacionais. O anúncio foi recebido com entusiasmo nos círculos financeiros, evidenciado por um aumento significativo nas ações dos desenvolvedores. A resposta empurrou o Índice de propriedades do continente Cling Seng a um elevado aumento anual.
No centro da abordagem renovada do governo está uma iniciativa que permite às autoridades locais converter unidades habitacionais não vendidas em habitação social. Embora os detalhes sejam escassos, especula-se que a política poderia assemelhar-se a um “esquema de troca”, onde os residentes podem trocar as suas casas antigas por vouchers, que podem ser utilizados como entrada em novas propriedades. As propriedades mais antigas seriam posteriormente renovadas e reaproveitadas, potencialmente aliviando o excesso de inventário e rejuvenescendo o mercado de revenda.
Contudo, a resposta inicial do mercado poderá ser excessivamente optimista. O setor imobiliário continua a enfrentar desafios graves e duradouros. Agora no seu quarto ano de declínio, o mercado assistiu a uma queda sem precedentes nos preços das casas. A indústria está a debater-se com problemas de liquidez e com um aumento nos incumprimentos dos promotores, ilustrando a profundidade dos seus males sistémicos.
Além disso, as medidas propostas pelo Politburo não são sem precedentes. Refletem iniciativas de uma década antes, quando um excedente semelhante provocou uma recessão, levando a insolvências generalizadas entre os promotores e a uma redução de 30 por cento nas receitas de vendas de terrenos do governo native. A resposta envolveu também o desembolso de compensações em dinheiro aos residentes deslocados, incentivando assim as vendas em novos empreendimentos. Embora esta abordagem inicialmente tenha ajudado a diminuir os níveis de estoque, inadvertidamente levou a aumento dos preços dos imóveis nas cidades de nível inferior, uma vez que a procura rapidamente ultrapassou a oferta.
As anteriores medidas de arrefecimento destinadas a atenuar a febre imobiliária corrigiram involuntariamente o mercado e conduziram à precise recessão. Com o mercado imobiliário a enfrentar desafios semelhantes aos que enfrentou há uma década, a reintrodução da retórica de “desestocagem” por parte do governo parece insuficiente, dada a procura agora muito saturada da China, como evidenciado pelas taxas mais elevadas de urbanização e de propriedade das famílias.
A magnitude e a complexidade da crise precise colocam desafios muito maiores do que quaisquer anteriormente enfrentados. No last de 2023, o mercado estava sobrecarregado com mais de 3 mil milhões de metros quadrados de imóveis residenciais não vendidos. As estimativas sugerem que levará aproximadamente 3,6 anos absorver esse estoque à taxa de vendas vigente.
Apesar de aprimorado esforços governamentais desde meados de 2023, o impacto destas políticas tem sido modesto. As medidas vão desde o relaxamento das condições hipotecárias até à remoção das restrições à compra de múltiplas casas em distritos menos centrais de Pequim, com flexibilizações semelhantes previstas em grandes cidades como Xangai e Shenzhen. No entanto, estas políticas segmentadas e restritas não revitalizaram significativamente as vendas nem garantiram uma influência duradoura no sector. Os incumprimentos contínuos e as liquidações impostas pelos tribunais entre os promotores sublinham os desafios persistentes.
A ineficácia das intervenções de Pequim pode ser atribuída em grande parte a uma erosão significativa da confiança dos consumidores, exacerbada pelo aumento dos riscos de crédito e pelas condições de financiamento restritivas para os promotores. Este ciclo de declínio do interesse dos compradores e de escalada das crises de liquidez representa uma ameaça considerável à estabilidade do sector imobiliário. Os métodos tradicionais de estímulo da procura, tais como ajustamentos das taxas de juro, revelaram-se inadequados. Os potenciais compradores estão mais preocupados com a estabilidade financeira dos promotores do que com incentivos económicos modestos. Adicionalmente, as restrições financeiras enfrentadas por muitos governos locais impedir a implementação eficaz destas medidas, agravando ainda mais os desafios num setor já sobrecarregado por dívidas elevadas e vendas lentas.
Relatórios recentes destacaram as frustrações dos residentes com os atrasos e a incerteza no recebimento de subsídios ou desembolsos habitacionais prometidos pelo governo. Quer a estratégia envolva a aquisição de propriedades existentes ou a facilitação de trocas “antigas por novas”, tais esforços colocam ainda mais pressão sobre os governos locais já fortemente endividados.
Dadas as dificuldades financeiras de muitos governos locais, poderá ser necessário que entidades estatais ou empresas de investimento urbano adquiram propriedades residenciais existentes para conversão em habitação a preços acessíveis. A extensão do financiamento que o governo central está preparado para comprometer através de obrigações especiais para apoiar estes esforços locais de “absorção de inventários” é também um ponto crítico do enfoque do mercado.
Fundamentalmente, a dinâmica do mercado imobiliário da China está inextricavelmente ligada ao o quadro fiscal e tributário, o que impõe um fardo desigual aos governos locais. Estas autoridades dependem fortemente da venda de terrenos para obter receitas, o que contribui para ciclos de expansão e queda do mercado imobiliário. Por outro lado, medidas regulamentares rigorosas por parte do governo central conduzem frequentemente a correcções abruptas do mercado, perpetuando a volatilidade.
Em resposta, espera-se que a agenda do próximo Terceiro Plenário – agora agendado para Julho de 2024 – dê prioridade à reforma dos sistemas fiscal e tributário. Isto é considerado essencial não só para fazer face às flutuações imediatas do mercado, mas também para estabelecer uma base para a estabilidade económica e o crescimento a longo prazo em todas as regiões da China.
Para estabilizar o mercado e alterar a atitude prevalecente de “esperar para ver” entre os potenciais compradores, são cruciais medidas políticas assertivas e eficazes a curto e médio prazo. No entanto, a única solução a longo prazo para restaurar a saúde do mercado imobiliário da China reside em reformas profundas da política fiscal e fiscal. Estas reformas não só resolveriam os desequilíbrios imediatos, mas também estabeleceriam uma base económica mais robusta para a economia em geral.