O que o acordo da Associação Nacional de Corretores de Imóveis significa para os preços das casas

Os preços das casas estão prestes a cair?

Essa é a pergunta que muitos de nós estamos fazendo depois que a Associação Nacional de Corretores de Imóveis, o grupo comercial que representa o setor, concordou em desembolsar US$ 418 milhões como parte de um antitruste ação judicial alegando que o grupo inflou artificialmente as comissões dos corretores de imóveis que os vendedores de imóveis pagam – o que, por sua vez, ajudou a inflacionar os preços dos imóveis.

Até agora, os vendedores de casas pagavam cerca de 6% do preço de venda para uma taxa que seria dividida entre o seu próprio agente e o agente do comprador. Os especialistas estão divididos sobre o impacto exato que isso terá sobre os compradores de casas, que agora provavelmente terão que começar a pagar eles próprios aos seus corretores. O preço médio de venda de casas no last de 2023 period de cerca de US$ 417.700 – 6% disso equivale a pouco mais de US$ 25.000.

Como James Rodriguez, do Enterprise Insider, observou, taxas mais baixas não significam automaticamente que as casas serão mais baratas. Em certos casos, é possível que os vendedores listem suas casas pelo mesmo preço que teriam antes do acordo e embolsem uma parte maior da venda. Mas taxas de comissão mais baixas também podem encorajar mais proprietários a listar os seus imóveis no mercado, o que poderia reduzir os preços das casas em geral.

O facto é que este acordo imobiliário ainda é demasiado novo para que alguém saiba com certeza quais serão os efeitos em cascata. Mas um potencial vencedor são as empresas de tecnologia do setor imobiliário, como a Zillow e a Redfin, que tornaram mais viável para as pessoas iniciarem o processo de compra de casa por conta própria, em vez de com um agente imobiliário. Vox conversou com Sonia Gilbukh, professora imobiliária da Metropolis College of New York, Baruch Faculty, para explorar alguns dos resultados possíveis. A conversa a seguir foi editada para maior extensão e clareza.

Qual period o problema com a maneira antiga como as comissões dos corretores de imóveis funcionavam? E como esse acordo muda isso?

Antigamente, quando um vendedor contratava seu agente para listar um imóvel à venda, ele pagava a comissão integral pela transação, que period de aproximadamente 6% – às vezes cinco e meio. O agente vendedor ofereceria então cerca de metade dessa comissão ao comprador. Aí o corretor do comprador trará seus clientes para mostrar todos os imóveis, e se eles acabarem comprando a casa, [the buyer’s agent] teria direito à comissão que o agente vendedor estava anunciando para o imóvel.

Várias regras faziam parte do acordo NAR. Você pode explicar a nova regra de que os vendedores não podem anunciar as comissões dos agentes compradores no serviço de listagem múltipla, ou MLS, o portal que muitos corretores de imóveis assinam para compartilhar e receber informações sobre casas à venda?

Sim, então o acordo é que eles não podem mais dizer: “Vou oferecer ao agente comprador 3%”, por exemplo, ou 2,5%. Então agora, o que acontece é que o agente do comprador basicamente não teria como saber se será pago pelo trabalho que realiza. Então algo terá que mudar. Muito provavelmente, os agentes compradores terão que negociar diretamente com o comprador a comissão que receberão em uma transação.

Ainda é possível que o agente do vendedor pague os honorários do agente comprador?

Acho que se eles realmente quisessem, ainda poderiam postar em seu web site – existem maneiras de comunicar isso. Mas acho que seria mais difícil vender isso como um padrão da indústria, para o vendedor. Porque a forma como funcionava antes period que o agente vendedor diria: “Se você quiser vender sua casa, temos que oferecer ao agente comprador 3%, o padrão do setor. Se não o fizermos, os agentes compradores não mostrarão a sua casa aos clientes e você não conseguirá vendê-la.” Agora sinto que seria mais difícil apresentar esse argumento.

Suponho que surgirão novas maneiras de compensar os agentes compradores – talvez alguns serviços de taxa fixa, ou eles negociarão para receber uma porcentagem do negócio, mas do bolso do comprador. Não creio que eles conseguirão manter o establishment.

Tenho visto em vários relatórios que o antigo sistema, em que o vendedor pagava a ambos os agentes, incentivava uma prática chamada “direção”. Você pode explicar o que é isso e é realmente comum?

Steering é uma prática em que o agente comprador não mostra ou desencoraja seus compradores de propriedades que oferecem comissões mais baixas.

Maisy Wong, Panle Jia Barwick e Parag Pathak um artigo chamado Conflitos de interesse e direção na corretagem residencial, e mostram que quando os agentes compradores recebem menos ofertas do que o padrão da indústria, as casas têm mais dificuldade para vender. Essa é basicamente a conclusão deles: que os agentes compradores estão afastando seus clientes de casas que lhes oferecem comissões mais baixas. Acho que há algumas explicações potencialmente alternativas: se você oferece menos comissão do que o padrão, talvez seja particularmente difícil lidar com você, difícil negociar. Mas certamente vemos isso nos dados, que se você oferecer menos do que o padrão, estará potencialmente comprometendo os resultados de suas vendas.

Os demandantes deste processo eram vendedores de casas. Além das taxas mais baixas, o que isso significa para os vendedores? Existem outros benefícios para eles?

Bem, não sabemos o que vai acontecer, mas digamos que eles não sejam mais responsáveis ​​pela comissão do comprador, então os vendedores pagarão um custo de transação de 3%. Agora, é claro, a maioria das pessoas que vendem suas casas também compram uma casa diferente – então, ainda pagarão a comissão do comprador pela nova casa que comprarem.

Acho que o que resultará desta dissociação da comissão – que o comprador pagará pelo seu agente, o vendedor pagará pelo seu agente – é que as comissões se tornarão mais negociáveis.

E o que acontecerá com os compradores? Alguns deles abrirão mão de contratar um corretor de imóveis? O processo de procura de uma casa será diferente?

Eu estava conversando com minha sogra, que é corretora de imóveis, e ela já foi dona de uma corretora. Ela estava me dizendo que vê os compradores em uma de duas categorias: ou você é um comprador de primeira viagem ou é alguém que está vendendo sua casa e também comprando outra coisa. Aqueles que estão vendendo e depois comprando provavelmente têm um relacionamento com seus agentes, provavelmente querem que seus agentes os ajudem a comprar. Portanto, poderia ser um cenário semelhante de establishment para eles, com a possibilidade de talvez reduzir um pouco mais a comissão.

Para novos compradores, acho que a opção de pagar uma taxa fixa será mais atraente, porque será mais barato para eles pagar uma taxa fixa de, digamos, US$ 2.000 para você me ajudar a lidar com a papelada ou algo assim .

Isso significará que os preços das casas cairão?

Acho que eventualmente, se os custos de transação caírem, porque as comissões ficarão mais baratas e mais negociáveis. Isso colocará uma pressão descendente sobre as casas – penso também que fará com que mais pessoas vendam as suas casas, porque a taxa de transação cai e as pessoas estarão mais propensas a mudar-se.

Eu vejo. Mas você disse “eventualmente”, então não é necessariamente algo que veremos imediatamente.

Sim, acho que é difícil saber o que vai acontecer – como os agentes compradores serão compensados ​​e [if] ainda temos agentes compradores. Estamos neste período de transição obscura. Por enquanto, é muito fácil vender porque simplesmente não há muito estoque. Mas não há muitas transações realmente acontecendo.

Estou curioso para saber por que usamos essa estrutura em primeiro lugar. Por que os vendedores normalmente pagam tanto aos agentes vendedores quanto aos agentes compradores?

Tornou-se o padrão industrial [in a period when] não tínhamos nenhuma informação por aí. Não tínhamos Zillow. Portanto, os agentes compradores detinham o monopólio da informação; se eu não for remunerado como agente comprador ou se minha remuneração for incerta, mostrarei apenas [clients] as listagens onde também sou o agente vendedor. Quando a estrutura da comissão mudou, melhorou a cooperação entre os agentes, que acabaram mostrando aos seus clientes listagens de outras agências. Então isso foi realmente muito bom.

Mas é claro, agora temos o Zillow. E o potencial para [buyer agents] direcionar seus clientes apenas para suas listagens é muito limitado no momento. Não há mais necessidade deste sistema.

Como as comissões têm sido historicamente pagas como uma percentagem da venda, será que isso incentivou os agentes a mostrar listagens mais caras?

Para o lado vendedor, eles têm o incentivo de vender pelo preço mais alto, essencialmente. Mas quando você conversa com os agentes, o objetivo principal deles é que a transação aconteça em primeiro lugar. Se colocarem o preço muito alto, correm o risco de a transação não acontecer, então não é realmente uma boa troca. Há também esse pensamento de que as casas grandes subsidiam os salários dos corretores, que depois também trabalham com casas mais baratas.

Alguns especialistas parecem pensar que este acordo significará a saída de alguns agentes imobiliários do setor. Você acha que isso é provável? E se houver menos corretores de imóveis, isso é bom ou ruim para os compradores de casas?

Eu acho que isso é muito provável. Acho que a maioria das pessoas novas que entram na profissão começa como agentes de compras, então, se a remuneração deles cair, não valerá mais a pena entrar.

Eu acho que é uma coisa boa no geral. Na verdade eu tenho um papel, com meu coautor Paul Goldsmith-Pinkham, sobre a experiência dos corretores imobiliários, e descobrimos que mais de um quarto de todos os corretores do mercado não tem experiência alguma. Acho que essas são as pessoas com maior probabilidade de sair. Como resultado, teremos intermediários imobiliários mais experientes e preços mais competitivos. Portanto, acho que, em geral, é uma coisa boa para os consumidores.

Como está o mercado imobiliário neste momento? É um mercado de vendedores ou um mercado de compradores?

Acho que ainda é um mercado de vendedores, mas é meio synthetic, porque ainda temos estoques bem baixos. Então, sim, as casas estão sendo vendidas rapidamente, mas principalmente porque não há muitas casas à venda. Assim que ultrapassarmos esse período de aprisionamento – neste momento, a maioria das casas foi vendida com taxas de hipoteca muito baixas, por isso é difícil para os vendedores vender e comprar algo novo, porque as taxas de hipoteca são muito mais altas. Mas eventualmente as pessoas começarão a se mudar e eventualmente pagarão seus empréstimos. Então talvez eventualmente o [mortgage] as taxas também cairão.

O que mais é possível em termos de reforma e mudança no setor imobiliário?

Eles poderiam simplesmente proibir os vendedores que pagam comissões aos compradores – mas o acordo atual praticamente faz isso.

Existem outras razões além da possibilidade a longo prazo de preços mais baixos das casas para vendedores e compradores ficarem entusiasmados com este acordo? Quão importante é isso?

Eu acho que é importante. Acho que haverá agentes mais experientes para representar compradores e vendedores. Acho que os preços vão cair – um pouco ou muito, ainda não sabemos – mas acho que vão ter que se ajustar. Acho que haverá mais pessoas dispostas a mudar de casa porque o custo de transação será menor.

O que você afirma sobre o fato de mais casas estarem no mercado – isso parece enorme, porque, como você disse antes, um dos maiores obstáculos que enfrentamos é o baixo estoque.

Sim Sim.

Quero dizer que, embora tenha feito uma extensa pesquisa sobre agentes inexperientes, acho que profissionais experientes são realmente valiosos. As pessoas deveriam procurar ajuda, porque [buying a property] é a transação mais importante em suas vidas, provavelmente.