Recentemente, quando o Fed voltou a aumentar as taxas de jurominha empresa, um credor institucional de investimentos imobiliários no empréstimo privado comunidade, foi bombardeado com ligações de investidores dizendo: “Meu credor me suspendeu por 45 dias. Eles estão esperando para ver se Wall Avenue começa a comprar novamente!”
Como isso pode acontecer?
O aumento das taxas de juros está forçando todos no espectro de empréstimos para investimentos imobiliários a fazer ajustes rápidos.
Nesse caso, os bancos de Wall Avenue, que compram empréstimos de credores como nós (que emprestam a investidores como você), de repente pararam de comprar esses empréstimos.
Isso causou interrupções para alguns credores de varejo que não tinham liquidez própria suficiente para continuar financiando (alguns interromperam o financiamento temporariamente e outros o fizeram permanentemente).
Isso, por sua vez, criou uma crise de liquidez para alguns investidores imobiliários.
Este é apenas um exemplo de uma indústria de empréstimos em fluxo e seu impacto sobre os mutuários.
Se você é um investidor que procura garantir a continuidade no financiamento do seu projeto, é bom entender como o dinheiro flui no setor de empréstimos e o que está acontecendo nos bastidores no momento.
A indústria de empréstimos pode ser descrita como um bolo
Sou um credor, não um padeiro, mas usarei a analogia de um bolo de três camadas para explicar como o dinheiro flui em nosso setor.
Todo o bolo representa a indústria de empréstimos privados institucionais.
As três camadas do bolo fornecem liquidez entre si, minimizando o risco dentro do bolo.
- Camada #1 (superior): Riqueza soberana, dinheiro de seguro, grandes fundos de pensão, doações, investidores estrangeiros e REITs (fundos de investimento imobiliário, como MFA Monetary, Inc. e Two Harbors Funding Corp.)
- Camada #2 (meio): Non-public fairness, bancos de Wall Avenue e empresas de fundos de hedge (como Blackstone, Nomura e KKR).
- Camada #3 (inferior): Originadores de empréstimos (como nós) por investidores de varejo (como muitos de vocês).
Quando essas camadas funcionam com fluidez, todos se beneficiam. No entanto, uma interrupção em uma camada afeta todas elas. Quando isso acontece, você – o investidor – pode não conseguir seu financiamento para concluir seu projeto. Se o fizer, pode não ser à taxa de juros que você antecipou.
Como funcionam as camadas
Camada #3
Os originadores de empréstimos (nós) emprestam dinheiro aos investidores (você).
Normalmente, vendemos seu empréstimo para a camada nº 2, que nos fornece fluxo de caixa para continuar emprestando. Por diversas razões, alguns de nós carregamos alguns empréstimos em nossos livros (os credores menores não podem fazer isso por muito tempo sem ficar sem dinheiro).
Camada #2
Essas empresas são agregadores de todos os tipos de investimentos, incluindo empréstimos imobiliários completos.
Eles compram grandes volumes de investimentos (com bilhões em capacidade de compra) da camada 3, agrupam-nos em “títulos” e os vendem para a camada 1 como “instrumentos”.
Camada #1
A principal tarefa das empresas de nível 1 é colocar dinheiro para trabalhar, investindo em várias lessons de ativos. Eles analisam o retorno projetado de cada classe diariamente para determinar onde colocar seu próximo dólar. A camada 1 tende a ter obstáculos de retorno mais baixos e horizontes de tempo mais longos nesses investimentos, para que eles possam comprar os títulos da camada 2 a taxas de juros ou preços mais baixos.
Co-Dependência: Taxas de Juros
À medida que o custo do dinheiro (taxas de juros) aumenta, ele afeta todas as três camadas e cada uma deve ajustar seus parâmetros de retorno.
Com a inflação pairando cerca de 9% e as taxas de juros subindo em todas as lessons de ativos, os gerentes de ativos na camada 1 revisam continuamente cada classe para encontrar os melhores retornos ajustados ao risco disponíveis. (O retorno ajustado ao risco é o retorno sobre o capital obtido pelo risco percebido no investimento.) Eles analisam fatores como as taxas do tesouro para determinar quanto prêmio receberão por esse investimento em relação às taxas do tesouro.
A camada 2, que também gerencia o risco em muitas lessons de ativos, não pode mais comprar empréstimos inteiros da camada 3 a taxas mais baixas devido ao aumento dos custos de financiamento de seus parceiros de empréstimo (normalmente grandes bancos) e à menor demanda da camada 1 por seus securitizações às taxas de cupom atuais.
Assim, a camada 2 aumenta sua taxa de repasse, ou “taxa de compra”, para a camada 3, que deve então aumentar a taxa para seus tomadores de empréstimo para fazer seu unfold.
As camadas têm uma crise de liquidez
Uma vez que a camada 1 impulsiona grande parte da demanda (liquidez), há um engarrafamento de empréstimos nas camadas 2 e 3, pois a demanda diminuiu.
Os balanços patrimoniais da camada 2 estão transbordando de empréstimos com taxas de juros mais baixas adquiridos anteriormente. Como a camada 1 agora espera uma taxa de juros mais alta, a camada 2 está retardando o processo de securitização.
Os credores da camada 3 também têm empréstimos que não podem vender. Se seu balanço for grande o suficiente, eles podem manter esses empréstimos até que a liquidez retorne. Caso contrário, eles podem precisar interromper os sorteios de investidores, parar de emprestar temporariamente ou até mesmo fechar suas portas.
Essa situação geral também está causando atrasos nos fechamentos, o desaparecimento de credores, o estreitamento de grupos de credores de credores respeitáveis e o atraso dos corretores de empréstimos, à medida que os credores financiam seus clientes preferenciais.
Como você já deve ter experimentado em primeira mão, tudo isso está chegando até você, o investidor, na forma de taxas mais altas, menos garantia de empréstimo e menos opções de empréstimo.
O bolo falha (ou não)?
Esse bolo vai flopar?
Nós não pensamos assim.
Em algum momento, a capacidade da camada 2 de começar a securitizar empréstimos será reativada. Mas ninguém sabe quando isso acontecerá e, enquanto isso, muitos credores podem estar no limbo.
Como ter seu bolo e comê-lo também
Aqui estão algumas coisas que você pode fazer para garantir que seu próximo projeto seja financiado e permaneça financiado:
1. Construir relacionamentos fortes com credores respeitáveis.
2. Converse com seu credor. (Esteja ciente de que nem todos os credores passam pelo processo de securitização da camada 2, incluindo credores de dinheiro vivo, financiadores privados de dinheiro de 401(ok)s e IRAs), e alguns credores com capacidades finitas de financiamento de $ 10 a $ 100 milhões que mantêm todos seus empréstimos em seus balanços.)
3. Subscreva seus números de negócios considerando a volatilidade da taxa de juros.
Não sabemos qual o impacto que as próximas mudanças no mercado e nas taxas de juros terão sobre os empréstimos.
Como investidor, a melhor coisa que você pode fazer para mitigar a incerteza é trabalhar com um credor que conheça suas coisas e tenha os recursos para protegê-lo.
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Observação por bolsos maiores: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões da BiggerPockets.