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A “greve do vendedor” começou – por que o mercado imobiliário está ficando escuro


De volta em março e de novo em agostoobservei que “estamos, sem dúvida, atingindo os limites de acessibilidade para os americanos”, o que deve “esfriar o mercado imobiliário” e provavelmente “causar uma correção”, mas sem o desconforto de um crash.

Isso, em minha humilde opinião, ainda é o caso, já que o mercado imobiliário é – ao contrário de 2008 – impulsionado por compradores muito mais qualificados com substancialmente mais equidade em suas casas e dívida fixa de longo prazo e juros baixos versus as taxas de provocação do início a meados da noite. Um gráfico de origens de hipotecas por pontuação de crédito deve direcionar esse ponto para casa.

Originações de hipotecas por pontuação de crédito (2003-2022) – Yahoo Finanças

No entanto, eu estava claramente errado sobre uma coisa. não acreditei aí foi suficiente “vontade política” para realmente combater a inflação. Isso ainda pode ser verdade, pois o Fed pode abandonar rapidamente seu curso atual. Mas, dada a ladainha de aumentos de taxas e os sinais de mais por vir, parece que as altas taxas de juros permanecerão conosco por algum tempo.

De fato, a hipoteca de 3% que obtive em minha residência pessoal no ano passado seria mais do que o dobro disso agora. Como disse Dave Meyer, o Fed deixou claro que elas querer uma correção habitacional ocorrer para reduzir a inflação e lidar com níveis quase históricos de inacessibilidade.

Então, onde isso nos deixa agora?

Uma Correção Habitacional e a “Greve do Vendedor”

Este é o número de novas listagens na área metropolitana de Kansas Metropolis, onde moro:

Captura de tela 2022 12:15 às 14:20:26
Número de novas listagens em Kansas Metropolis (2020-2022) – Heartland MLS

As novas listagens em setembro de 2022 caíram quase 600 em relação a 2021, uma queda de 12,9%. Eles caíram 15,5% em relação a 2020.

Assim, apesar dos aumentos de tarifas, o estoque só aumentou de 1,5 a 1,7 meses em setembro de 2022. Um mercado equilibrado dura seis meses, portanto, ainda é considerado um “mercado de vendedores”. (Embora eu discorde disso, dado o quão estranho é o mercado atual.)

É importante observar as comparações ano a ano (YoY) aqui, pois as novas listagens seguem um padrão cíclico e sempre caem durante o inverno. Por exemplo, a tendência ano a ano para novas listagens nacionalmente caiu 23,6% A/A em outubro.

No entanto, as casas à venda ainda aumentaram 5% em relação a outubro passado. Esse aumento no estoque ocorreu em grande parte devido a menos vendas e quase 20% dos compradores desistindo dos contratos assinados. Há também algumas manchetes bastante divertidas, como “a proporção média de venda em relação ao preço de tabela caiu para 99% em setembro”. Foi uma sombra acima de 103%, o que não é exatamente típico.

No geral, é isso que Invoice McBride chama “a greve do vendedor.” Simplesmente não há muitas boas razões para os proprietários tentarem vender sua casa agora. Então, eles não. Portanto, devemos esperar que essa tendência se acelere e permaneça conosco por algum tempo.

Os americanos estão ficando parados

Ultimamente, os americanos estão substancialmente menos propensos a se mudar do que nos anos anteriores. Como A colina notado em 2021:

“Novos dados do US Census Bureau mostram que apenas 8,4% dos americanos vivem em uma casa diferente da que viviam há um ano. Essa é a menor taxa de movimento que o departamento registrou em qualquer momento desde 1948.

“Essa parcela significa que cerca de 27,1 milhões de pessoas mudaram de casa no ano passado, também a menor já registrada.”

Mesmo antes da pandemia, mínimos recordes estavam sendo definidos. As razões para isso são muitas, incluindo o envelhecimento da população, menos crianças e, claro, o fato de a moradia ser tão cara.

Nessa mesma linha, o número de listas de novas casas também estava caindo mesmo antes dos preços dispararem e dos recentes aumentos das taxas de juros.

A duração média da casa própria subiu para oito anos, um aumento de “cerca de três anos na última década”, de acordo com A zebra. A mudança no tempo médio de permanência é ainda mais dramática. Quase triplicou de cerca de cinco anos em 1985 para 13,2 anos em 2021.

Se você pensar sobre isso, faz sentido. Por que mudar, especialmente agora?

A maioria dos proprietários (aproximadamente 95%) tem hipotecas de taxa fixa de 30 anos. Quem fez empréstimo nos últimos cinco anos tem taxa abaixo de pelo menos 4%. Por que você pagaria voluntariamente tal empréstimo?

E, como vimos, cada vez menos pessoas o são.

Curiosamente, a mesma coisa está acontecendo no mercado de aluguel.

Os inquilinos estão renovando seus aluguéis em um nível recorde. Em abril de 2022, mais de 65% dos inquilinos renovaram seu aluguel, contra pouco mais de 56% em 2019, de acordo com a RealPage.

renovações de aluguel
Troca de renovação e conversão de renovação de aluguel nos EUA (2019-2022) – Análise de mercado da RealPage

Isso também faz sentido se você entender que os aumentos gigantescos de aluguel de que você ouve falar são apenas para novas listagens. Por exemplo, em abril, quando o aumento do aluguel ano a ano para novas propriedades foi de 16,9%, NPR descobriu que o inquilino médio estava pagando apenas 4,8% a mais do que no ano anterior.

A razão é que muito poucos proprietários estão dispostos a aumentar o aluguel até o mercado dos inquilinos atuais. Aumentar o aluguel muito mais do que 5% geralmente inspira um inquilino a sair apenas por despeito. Portanto, se o aluguel está (ou pelo menos estava) subindo 16,9% em outro lugar, mas apenas 4,8% onde você está, é provável que você fique parado.

Então, os Estados Unidos – nascidos em uma luta contra a monarquia e a aristocracia entrincheirada – estão regredindo a um reino de servos feudais presos à terra que atualmente habitam?

Bem, por enquanto, mais ou menos.

Oportunidades neste mercado muito estranho

O proprietário que aluga

A “greve dos vendedores” tem e continuará a impulsionar o mercado imobiliário enquanto as taxas de juros estiverem altas (pelo menos pelos padrões pós-crash de 2008). Ao mesmo tempo, provavelmente está esfriando o mercado de aluguel, e suspeito que muitos proprietários que precisam se mudar estão optando por alugar suas casas em vez de vendê-las e, portanto, o quantity de aluguéis está aumentando.

Pedir aluguéis está começando a moderar. De um alto aumento ano a ano de 18% em abril, eles agora caíram para apenas 7,4% em novembro e apenas 1,2% maior do que em outubro.

Mesmo assim, os aluguéis estão um pouco mais altos do que há alguns anos, portanto, continuar mantendo os aluguéis como proprietário deve ser bom no curto prazo.

Além disso, para qualquer proprietário que exact se mudar para uma mudança de emprego ou algo assim, a melhor jogada provavelmente é alugar sua casa atual e, em seguida, encontrar um aluguel para onde você está se mudando. Afinal, o abrandamento do mercado de arrendamento irá ajudá-lo a encontrar um aluguer tanto quanto o prejudica ao alugar a sua residência atual.

E, novamente, por que pagar seu empréstimo de 2,65% em sua casa atual para obter um empréstimo de 6,95% em uma nova? Essa não é uma forma particularmente lucrativa de arbitragem.

Suspeito que o “proprietário que aluga” se tornará muito mais comum no próximo ano. E embora essas ideias possam vir naturalmente para os leitores da BiggerPockets, elas provavelmente não ocorrerão naturalmente para o proprietário “regular”, apesar de ser do seu interesse financeiro. Portanto, certifique-se de esclarecer os outros sobre suas opções neste ambiente de taxas de juros altas (pelos padrões recentes).

Sujeito a

A próxima grande oportunidade é um pouco mais repleta de incertezas, e este é o infame “sujeito a” estratégia.

“Sujeito a” significa apenas que a compra está “sujeita ao financiamento existente”. Efetivamente, o comprador assume um empréstimo não assumível.

Ou seja, o comprador pega a escritura do imóvel e faz os pagamentos do empréstimo, mas o empréstimo fica no nome do vendedor.

As vantagens para o comprador, neste caso, são óbvias. Se você pode “assumir” um empréstimo a 2,85% em uma propriedade, quanto importa o preço de compra?

Existem vários problemas, no entanto. Em primeiro lugar, você precisa construir um relacionamento sério com o vendedor para que ele confie em você para pagar a hipoteca de uma casa que não possui mais. Afinal, se você não fizer os pagamentos, é o crédito do vendedor que vai levar o golpe.

Em segundo lugar, praticamente todas as hipotecas e escrituras de fideicomisso têm um “devido às vendas” cláusula. Isso permite que um banco resgate o empréstimo devido no momento em que a propriedade transfere a propriedade. No passado, os bancos raramente o faziam. Pode ser diferente desta vez, no entanto. Um banco manteria uma hipoteca de 3% em seus livros quando a taxa atual fosse superior a 6%?

Tudo o que podemos realmente dizer é que não sabemos ao certo. Se você empregar essa estratégia, deverá ter um plano B para refinanciar ou vender a propriedade se o banco decidir cancelar o empréstimo devido.

Por fim, manter uma hipoteca sem a propriedade correspondente afetará seriamente a relação dívida / renda do vendedor e tornará muito difícil comprar uma nova propriedade. Ao mesmo tempo, como sujeito do comprador, eu nunca iria querer pagar qualquer hipoteca feita entre 2018 e meados de 2022. Assim, poderia haver um conflito de longo prazo e até mesmo uma questão ética que não estava presente. muito quando o assunto se tornou well-liked no início de 2010.

Mesmo que você não tenha um dever fiduciário para com o vendedor, você deve ser muito claro sobre quais podem ser as ramificações com o vendedor desde o início. Eu recomendaria até chegar a um acordo ou algo nesse sentido sobre quanto tempo você manterá essa hipoteca antes de refinanciar ou vender.

Conclusão

Enquanto as taxas permanecerem altas, a “greve do vendedor” deve continuar. Espere taxas muito baixas de novas listagens no futuro próximo. O mercado imobiliário vai amolecer e cair um pouco, mas sem um forte incentivo à venda, a greve dos vendedores, entre outros fatores, deve mantê-lo à tona.

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Observação por bolsos maiores: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões da BiggerPockets.

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