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O CFO da Freddie Mac acaba de renunciar. A Freddie mudará de direção?


A partir de junho 28, o CFO da Freddie Mac, Christian Lown, renunciará ao provedor de hipotecas corporativas patrocinadas pelo governo (GSE) para se juntar à CoStara gigante empresa de listagem imobiliária e dados e análises avaliada em cerca de US$ 30 bilhões.

Geralmente, quando alguém deixa um emprego no governo para o setor privado, há um entendimento tácito de que o novo cargo vem com menos escrutínio público e mais — muito mais — dinheiro. Há pouca razão para duvidar que esse seja o caso aqui.

Considerando que Lown supervisionou o crescimento espetacular da Freddie Mac e liderou o projeto recentemente proposto pela empresa refinanciamento de saque de capital próprio programa, que permite que os proprietários mantenham a taxa baixa de seu empréstimo atual enquanto fazem um segundo, parece estranho que Lown tenha saído tão abruptamente, especialmente quando as coisas estavam aparentemente indo tão bem. No relatório do primeiro trimestre de 2024 do mês passado, Lown citou alguns números impressionantes para Freddie Macguiando o GSE para US$ 2,8 bilhões em lucro líquido, um aumento de US$ 771 milhões, ou 39% ano após ano.

O que a proposta de capital próprio da Freddie Mac pode significar para os investidores

Proposta de capital próprio de baixa taxa da Freddie Mac tem isso é críticos, que acham que isso pode levar a outro colapso financeiro. No entanto, outros estão celebrando o pensamento inovador de Lown ao lançar um possível estímulo de US$ 3 trilhões no mercado imobiliário sem gastos federais.

Meredith Whitney, CEO do Meredith Whitney Advisory Group e ex-“Oráculo de Wall Avenue” que previu a Grande Crise Financeira, afirmou em uma coluna para o Tempos Financeiros:

“Esta foi uma jogada inteligente de Freddie, e a FHFA (Agência Federal de Financiamento Habitacional) fará isso um monte de bom ao aprová-lo. Apesar dos mais de US$ 32 trilhões em patrimônio líquido nos balanços dos proprietários, muito pouco disso foi foi aproveitado por meio de empréstimos com garantia hipotecária.”

Whitney continuou expondo o caso da opção de capital próprio da casa com juros baixos:

“A maioria das pessoas nos EUA estão sentindo a dor da inflação persistente, mas os americanos mais velhos que vivem com uma renda fixa têm foi atingido particularmente difícil. Os custos de seguro para proprietários aumentaram bem mais de 11% em três anos, enquanto pagam mais impostos. As receitas do imposto sobre a propriedade nos EUA aumentaram 26% nos últimos três anos.”

Para investidores imobiliários, as oportunidades são óbvio—a oportunidade de pedir empréstimos com garantia hipotecária para consertar e inverter, BRRRRou investir em aluguéis de longo prazo sem se preocupar em usar dinheiro vivo ou pagar taxas de juros de mercado. No entanto, nem todos poderão se beneficiar do programa proposto.

Whitney explicou:

“Freddie só comprará as segundas hipotecas de mutuários que istotem uma primeira hipoteca come o combinado empréstimo de valor da primeira e da segunda hipoteca não pode exceder 80% do valor da propriedade. O atual loan-to-value do portfólio de hipotecas da Freddie é de 52%. Assim, estimamos que a Freddie poderia desbloquear US$ 980 bilhões em capital para proprietários de imóveis.”

Saindo antes de uma eleição

Com um produto inovadorse passado, propenso a mudar a paisagem do residencial e do pequeno/único muitas famílias mercado, é estranho que Lown opte por não ir até o fim e receber seu colo de honra. No entanto, o tempo pode ter algo a ver com isso.

Durante a administração Trump, o ex-presidente revelou planos ambiciosos para reformular completamente a Freddie Mac e a Fannie Mae, retornando isto para o setor privado. Isto estava sob tutela do governo desde que quase entrou em colapso durante a crise financeira de 2008. Embora esse plano acabou sendo abandonado durante a pandemia, sem que o resultado das próximas eleições seja de forma alguma uma certeza, poderia ser um presciente mova-se por parte de Lown. Houve considerável otimismo dos investidores que uma vitória de Trump poderia fazer com que Freddie e Fannie voltassem novamente ao setor privado.

“Embora acreditemos que a logística desafiadora associada à privatização das GSEs torna a probabilidade de privatização relativamente baixa, a história sugere que o mercado acredita que uma administração Trump poderia potencialmente realizar a privatização das GSEs”, Bose George, analista da Keefe, Bruyette & Woods, escreveu em uma nota após a vitória de Trump nas primárias de Iowa. “Mesmo que haja uma mudança na Casa Branca e os esforços de recapitalização da GSE sejam retomados, vemos um valor limitado de longo prazo nas ações ordinárias.”

A atração do CoStar

Deixando a política de lado, o fascínio do CoStar não pode ser ignorado.

A nomeação de Lown seguiu a aposentadoria do CFO anterior Scott Wheeler. Na CoStar, Lown se juntou a um foguete imobiliário. De acordo com dados recentes, a receita da empresa sediada na Virgínia, em abril de 2024, foi de US$ 656 milhões, um aumento de 12% ano após ano, e a empresa possui caixa e equivalentes de caixa de US$ 4,95 bilhões. Registrou lucro bruto de US$ 515 milhões no primeiro trimestre de 2023.

Nos últimos 12 meses, a CoStar passou por crescimento e expansão radicais. Seu web site imobiliário residencial, Houses.com, teve um aumento de 600% no tráfego no quarto trimestre, tornando-o o web site imobiliário de crescimento mais rápido nos EUA. Outro de seus websites, Flats.com, tornou-se o primeiro web site de receita de bilhões de dólares da CoStar. avaliar o negócio. A empresa também possui loopnet.com.

Receita geral da CoStar para 2024 é projetado para variar de US$ 2,75 bilhões a US$ 2,77 bilhões. A empresa recentemente concordou em comprar o web site de gêmeos digitais/dados espaciais Matterportque permite que os espectadores façam excursions virtuais realistas de edifícios, por US$ 1,6 bilhão.

Ao ingressar na empresa, Lown tem a oportunidade de expandir todos os seus websites, aumentar sua presença international e aumentar a receita por meio de uma infinidade de possibilidades, incluindo mídias sociais, assinaturas e publicidade.

Pensamentos finais

Dado o escrutínio de uma organização associada ao governo e a atual incerteza política nos EUA, a mudança de Lown da Freddie Mac após um mandato altamente bem-sucedido é totalmente compreensível. Reportando-se diretamente ao fundador e CEO da CoStar, Andy Florance, ele tem a oportunidade de aplicar anos de sucessos financeiros de alto nível aos desafios de fazer crescer ainda mais uma empresa de tecnologia imobiliária que havia se transformado de um recurso imobiliário comercial para um web site muito público, com duas das maiores plataformas residenciais do país, enfrentando concorrentes como Zillow e Realtor.com.

Quanto à Freddie Mac, apesar de um novo produto inovador e de um saldo bancário saudável, com uma eleição se aproximando, seu futuro parece tão incerto quanto o mercado imobiliário que atende.

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Nota da BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões do BiggerPockets.

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