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6 estratégias que ajudam os proprietários a evitar despejos


Despejar seu inquilino pode parecer a opção mais fácil e rápida, mas vamos ser sinceros – ninguém quer ser o proprietário! Além disso, enviar um aviso para “curar ou desistir” pode custar uma pequena fortuna. E não há garantia de que você preencherá a vaga em breve.

Antes de seguir o caminho do despejo, é bom considerar as despesas que você pode incorrer. As custas judiciais costumam ser a menor das suas preocupações. Você ainda tem uma hipoteca a pagar, aluguel vencido, custos de movimentação de propriedade e possíveis danos. Só o serralheiro pode custar $ 150. No whole, um despejo pode custar-lhe cerca de US $ 3.500 para concluir em três a quatro semanas.

Quanto tempo costuma demorar um despejo? O processo de despejo pode levar de cinco semanas a três meses, desde que não haja atrasos. Qualquer contratempo no processo pode atrasar o despejo por até 12 meses. Os desafios não param por aí. Após o aviso de saída, o inquilino normalmente tem de uma a quatro semanas por lei para desocupar. Mesmo assim, você pode ter que pagar um xerife para removê-los à força.

Vamos dar uma olhada em como despejar um inquilino para entender por que nem sempre é a melhor e mais econômica opção.

Fases do Processo Sumário (Despejo)

O processo authorized varia de estado para estado. Mas o processo geral envolve o envio de um aviso de “pague ou saia” ou um aviso para sair e, em seguida, o pedido de despejo. O despejo acontece depois que o juiz toma uma decisão.

A primeira fase do processo de despejo geralmente ocorre quando um inquilino não paga o aluguel mensal ou você tem evidências de violação do aluguel. Você envia um aviso para pagar o aluguel devido ou sai da unidade de aluguel. Este é um lembrete firme da dívida pendente ou violação do aluguel. Por lei, você dá aos inquilinos tempo para resolver ou cura o problema.

Você pode entrar com uma ação formal de despejo no tribunal native se o problema continuar sem solução. Mas, lembre-se, é ilegal realizar um despejo por autoajuda com uma ordem oficial de despejo de um juiz.

Depois que a papelada de despejo correta for apresentada, você e o inquilino terão que enfrentar um juiz e apresentar seu caso. Se o juiz decidir a seu favor, você pode tomar medidas legais para remover o inquilino de sua unidade de aluguel.

Lembre-se que o moratória de despejo impediu que os proprietários despejassem inquilinos por falta de pagamento do aluguel durante a pandemia do COVID-19. No entanto, a proibição de despejos não isentou os inquilinos de sua responsabilidade de pagar o aluguel. Eles ainda são responsáveis ​​pelo aluguel atrasado.

Ainda assim, entre os custos e o estresse emocional que acompanha o despejo de um inquilino, um proprietário justo e até bom fará tudo ao seu alcance para ajudar a resolver o problema fora dos tribunais.

6 estratégias para os proprietários ajudarem os inquilinos a evitar o despejo

1. Estabeleça regras claras no contrato de locação

Aluguéis vencidos são o principal motivo de notificação de despejo, mas não o único. Danos à propriedade, animais de estimação irritantes ou mesmo perigosos e reclamações de ruído são alguns dos principais problemas que os proprietários têm com os inquilinos.

Você deve sempre ser franco sobre as regras gerais de locação de sua propriedade. Inclua essas regras no contrato de locação e revise-as com os inquilinos ao assinar o contrato de locação. Além disso, seja específico sobre o que constitui dano à propriedade e se eles são responsáveis ​​pelos reparos ou pelos custos dos reparos.

2. Incentive a comunicação sobre problemas financeiros

Os proprietários estão mais dispostos a trabalhar com um inquilino para superar problemas financeiros quando são francos sobre suas dificuldades para pagar o aluguel. Embora isso seja responsabilidade do inquilino, você deve promover uma comunicação boa e aberta para que o inquilino se sinta à vontade para abordá-lo.

Claro, você não quer parecer um senhorio simples que aceita pagamentos atrasados. E você deve lidar com todos os inquilinos de maneira consistente. No entanto, você pode incentivar os inquilinos a informá-lo assim que começarem a ter dificuldades com suas finanças.

Por exemplo, encoraje-os a informá-lo se a situação de trabalho deles mudar. Isso deve ajudá-los a se sentirem à vontade para conversar com você sobre um problema que pode ser embaraçoso.

3. Negociar antes de um aviso de aluguel vencido

Existem diferentes formas de negociar, e vai depender de qual é o resultado preferrred para você. Alguns inquilinos passam por dificuldades financeiras temporárias. Portanto, pode haver maneiras de resolver o problema sem a ameaça de despejo. Se o inquilino tiver um histórico comprovado, pode valer a pena abrir mão de alguma renda para manter um bom inquilino.

Com a pergunta “quanto tempo leva um despejo” em sua mente, você provavelmente está fazendo os cálculos mentais do processo sumário. Se o risco é de milhares, não seria melhor negociar um plano de retorno, especialmente se o inquilino passou por um momento difícil e agora está se recuperando? Pense em como isso aumentaria sua reputação como um excelente proprietário. Outras opções incluem perdoar parte ou toda a dívida se o inquilino concordar em sair imediatamente.

4. Ofereça incentivos antes de um aviso para sair

Uma das alternativas mais populares para despejos é “dinheiro para as chaves.” Sim, pagar um inquilino inadimplente para recuperar suas chaves é irônico. No entanto, tirá-los rapidamente pode ser mais barato e mais rápido do que uma ação de despejo dispendiosa.

Geralmente, o valor que você paga pelas chaves (e uma saída rápida) é metade ou um mês inteiro de aluguel mais o depósito de segurança. Muitas vezes, isso ainda é menor do que o processo de despejo. Outra solução simples é oferecer-lhes ajuda na mudança. Os custos de mudança podem chegar às centenas ou mais. Seu tempo ainda custa, mas geralmente é menos doloroso do que entregar dinheiro.

5. Conectar inquilinos com serviços de suporte social

As agências governamentais podem ser um campo minado para se navegar. Apesar da ajuda disponível, os inquilinos podem não ter o conhecimento necessário para acessar o suporte financeiro. Ajudar a fazer essas conexões é o ato de bondade remaining de um proprietário.

A maioria dos estados tem vários programas de assistência aos locatários ou de assistência ao aluguel. Conectar locatários elegíveis a serviços como o Client Monetary Safety Bureau permite que os locatários determinem se eles se qualificam para tal ajuda e programas locais que oferecem suporte.

6. Informe aos inquilinos que você irá denunciá-los às agências de crédito

Quando você tiver esgotado todas as opções gentis, ainda há uma solução – denuncie o inquilino às agências de crédito. Normalmente, você deve esperar 30 dias após um pagamento atrasado. Mas o pensamento de sua pontuação de crédito ser atingida pode ajudá-los a encontrar o dinheiro do aluguel mais rapidamente.

Verificar o histórico de aluguel e o bom crédito de um inquilino em potencial faz parte do processo de triagem. Portanto, um inquilino percebe que uma pontuação baixa pode afetar as probabilities futuras de alugar um lugar, solicitar crédito ou obter uma hipoteca. Denunciar um inquilino por aluguel não pago diminuirá sua pontuação de crédito. Sabendo disso, a ameaça de denunciar um inquilino pode ser suficiente para motivá-lo a aceitar uma de suas ofertas mais gentis.

Conclusão

Com essas seis estratégias, você poderá reduzir o número e os custos de seus despejos. Embora nem todas as situações possam ser resolvidas com os métodos acima, elas certamente são melhores do que passar pelo cansativo processo de um despejo.

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Observação por bolsos maiores: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões da BiggerPockets.

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